青森市で賃貸物件を探すときの選び方と注意点｜寒冷地の暮らしに備える

1. 物件を探す前に、冬の生活を基準に条件を整理する

青森市は、市の条例の前文で「人口約三十万人を擁する都市としては、国内外でも有数の豪雪都市」とされているまちです。夏と冬で暮らしやすさの感じ方が大きく変わるため、物件を探し始める前に、冬の生活を基準にして条件の優先順位を決めておくと、内見のときに迷いにくくなります。

特に考えておきたいのが、雪の日の移動です。青森市によると、除雪車は降雪状況や道路状況を見ながら、交通量の多いバス路線などの幹線道路では降雪がおおむね10cm以上、住宅地などの生活道路ではおおむね15cm以上で、かつ交通の確保が難しいと認められる場合に出動します。また、深夜や早朝から急に雪が降り出した場合などは、除雪が間に合わないことや、安全のために通勤・通学の時間帯に除雪を行わないことがあるとされています。毎朝決まった時間に出かける人は、物件が幹線道路やバス路線にどのくらい近いかを確認しておくと安心です。

家賃・広さ・駅やバス停からの距離に加えて、次の点を家族で話し合い、譲れない条件とあきらめてもよい条件を分けておきましょう。

• 冬の通勤・通学は車か、バスか、徒歩か（雪の日も同じ手段で通えるか）
• 車を使う場合、駐車場が必要か、何台分必要か
• 雪かきにかけられる時間と体力（自分で除雪する前提でよいか、管理会社などに任せたいか）
• 暖房の方式についての希望（灯油・ガス・電気など）と、冬の光熱費をどこまで見込めるか
• 間取り・収納・日当たりのうち、冬の生活で特に重視したいもの

2. 契約前に確認したい書類と条件

賃貸借契約は長い期間にわたる契約で、その間は原則として契約内容に従うことになります。国民生活センターは、契約する前に内容をしっかり確認し、わからないことはその場で確かめて不明な点を無くしておくよう呼びかけています。特に、禁止事項や修繕に関する事項、ハウスクリーニング費用をどちらが負担するのかなど、退去するときの費用負担に関する事項は必ず確認しましょう。

退去時の費用の考え方を知るうえで参考になるのが、国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。ガイドラインは原状回復を「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義し、その費用は借りる側の負担としています。一方で、いわゆる経年変化や通常の使用による損耗の修繕費用は家賃に含まれるものとされ、原状回復は借りた当時の状態に戻すことではないと明確にしています。

ただし、ガイドラインは契約を結ぶときの参考にするもので、すでに結んだ契約は、原則としてその契約内容に沿って取り扱われます。そのため、契約書に原状回復やクリーニングについての特約があるかどうかを、署名する前に自分で確認することが大切です。国土交通省のQ&Aでは、クリーニング特約が有効かどうかは、借りる側が負担する内容・範囲が示されているか、本来は負担しない通常損耗まで負担させる趣旨とその範囲が明記または口頭で説明されているか、費用として妥当か、といった点から判断されるとしています。

契約書のひな形としては、国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」を公開しています。使用が法令で義務づけられているものではありませんが、手元の契約書と見比べると、どの条項が一般的な内容で、どこが物件ごとの特約なのかを読み分ける手がかりになります。

• 原状回復やハウスクリーニング、エアコンクリーニングの費用負担を定めた特約があるか
• 特約で借りる側が負担する内容・範囲が具体的に書かれているか、説明を受けたか
• 設備が故障したときの連絡先と、修繕の費用負担がどう定められているか
• 敷金の有無と、退去時の精算方法
• 更新の時期と、更新時にかかる費用の定めがあるか
• 雪かき・雪下ろし・共用部分の除雪について、契約書や管理規約に定めがあるか

3. 寒冷地ならではの設備チェックリスト

青森市で賃貸住宅を選ぶときは、寒さと雪に関わる設備を、場所と使い方まで確認しておくと、入居後の冬に困りにくくなります。

まず確認したいのが水道の凍結対策です。青森市企業局水道部は、気温がマイナス4度以下になると水道管が凍結や破裂をすることがあるとして、真冬日が続きそうなときや長期間家を留守にするときは水道の水抜きをするよう呼びかけています。水抜き栓が半開きのままだと漏水し、高額の料金を負担することになるとも案内されています。また、アパートの通路や階段の下などにある水道メーターは、気温がマイナスになると凍る場合があるとされています。内見や入居時に、部屋の水抜き栓がどこにあり、どう操作するのかを管理会社や貸主に確認しておきましょう。最近の蛇口には、水抜き栓の操作だけでは水抜きが完了せず、空気取入口を開ける必要があるものもあると案内されています。

暖房に灯油を使う物件では、ホームタンクの位置と状態も見ておきます。青森市は、灯油タンクの積雪・落雪による破損に注意し、タンクや配管が落雪・積雪・除雪で傷んでいないか、小さな亀裂やにじみがないかを点検するよう呼びかけています。灯油などの油漏れによる汚染土壌の改善などにかかる費用は、原因者の負担になるとされています。タンクの管理や給油を入居者が行うのか、貸主や管理会社が行うのかもあわせて確認しましょう。

雪の処理の分担も、寒冷地の賃貸では大切な確認点です。青森市の「市民とともに進める雪処理に関する条例」は、市民に自主的な雪処理に努めることを求め、国・県・市が除排雪する道路には、みだりに自分の使う敷地内の雪を出さないことを守るべき事項としています。敷地や駐車場の雪かきを入居者が自分で行うのか、管理会社などが手配するのか、除雪した雪を置ける場所が敷地内にあるのかを、契約前に確認しておきましょう。

• 水抜き栓の場所と操作方法（空気取入口の有無を含む）
• 水道メーターの場所と、冬の保温の方法
• 暖房の種類（灯油・ガス・電気など）と、設備として備え付けかどうか
• 灯油のホームタンクの位置、落雪がかからないか、給油や点検を誰が行うか
• 窓の断熱（二重窓など）の有無や、結露が出やすい場所がないか
• 敷地・駐車場・通路の雪かきを誰が行うか、雪を置ける場所が敷地内にあるか

4. 内見のときに見ておきたい点

内見では、部屋の中だけでなく、建物のまわりや共用部分も見ておくと、冬の暮らしを具体的に想像しやすくなります。雪のない季節に内見する場合は、冬にどうなるかを管理会社や貸主に聞いて補いましょう。

部屋の状態も、この段階で確認しておくと後のトラブルを防ぎやすくなります。国土交通省のガイドラインは、原状回復の問題を退去時だけでなく入居時の問題として捉え、入居時と退去時に損耗の有無など物件の状況をよく確認しておくことが、トラブルの未然防止に有効だとしています。気になるキズや汚れがあれば、契約前に伝えておきましょう。

• 日当たり：冬は日が短いため、主に過ごす部屋に日が入るか、窓の向きを確認する
• 収納：冬物の衣類やコート、ブーツ、除雪用具などを置ける場所があるか
• 共用部分：階段・通路・ごみ置き場の除雪や凍結対策がどうなっているか
• 駐車場：除雪した雪を置くスペースがあるか、車の出し入れに雪がじゃまにならないか
• 屋根と落雪：玄関や通路、駐車場の上から雪が落ちてこないか
• 室内：壁や天井、窓まわりにしみやカビの跡がないか、設備がきちんと動くか

5. 入居してから退去するまでに知っておきたいこと

入居するときは、できる限り貸主側と一緒に、写真を撮ったりメモを取ったりしながら部屋の状態を確認しておきます。国民生活センターは、気になるキズや汚れを記録に残し、エアコンなど備え付けの設備が動作するかも入居時に確認するよう案内しています。

住んでいる間に、入居時からある設備の不具合や、雨漏り・水漏れなどが起きたときは、すぐに貸主側に連絡して相談しましょう。国民生活センターによると、賃貸住宅の使用のために必要な修繕は、原則として貸主側に修繕の義務があり、無断で修繕すると退去時の原状回復でトラブルになる可能性があります。冬の水道管の凍結や破裂も、まず管理会社や貸主に連絡するのが基本です。

退去するときも、入居時と同じように、できる限り貸主側と一緒に記録を残しながら部屋の状態を確認します。国土交通省のQ&Aによると、敷金の返還請求は、契約で別の時期を定めていない場合には、建物を明け渡した後でなければできないとされています。また、貸主には敷金から差し引く原状回復費用について説明義務があり、借りる側は明細を請求して説明を求めることができます。

納得できない請求を受けたときや、話し合いがまとまらないときは、消費生活センターなどに相談できます。消費者ホットライン「188（いやや！）」は、最寄りの市町村や都道府県の消費生活センター等を案内する全国共通の3桁の電話番号です。青森市には、契約トラブルなど消費生活全般の相談を受け付ける青森市民消費生活センターがあります。

冬の暮らしを想像しながら物件を選ぶ

青森市の賃貸物件選びでは、家賃や間取りだけでなく、雪の日の移動、雪かきの分担、凍結対策、退去時の費用の考え方まで、契約前に確かめておくことが安心につながります。気になる点を一つずつ確認しながら、冬も無理なく暮らせる住まいを選びましょう。青森で賃貸物件をお探しのときは、ココカラ不動産にもお気軽にご相談ください。