青森で不動産を売却するときの流れと注意点｜査定から契約までの基礎知識

不動産売却の全体の流れ

不動産の売却は、思い立ってすぐに買主が見つかるものではなく、いくつかの段階を順番に進めていきます。最初に全体の流れを知っておくと、いま自分がどの段階にいて、次に何を用意すればよいかが分かりやすくなります。

大まかには、相談・査定、媒介契約、売却活動、売買契約、決済・引渡し、売却後の手続きという順番です。それぞれの段階で確認することを、次のように整理できます。

• 相談・査定：登記事項証明書で名義人と土地・建物の内容を確かめ、不動産会社に査定を依頼します。査定額だけでなく、その価格になった理由を説明してもらいます。
• 媒介契約：売却の仲介を依頼する契約です。3つの種類から選び、契約の有効期間、報告の方法と頻度、指定流通機構（レインズ）への登録の有無を契約書で確認します。
• 売却活動：広告や内覧への対応を進めます。購入の申込みが入ったら、価格や引渡し時期などの条件を調整します。
• 売買契約：買主と契約を結びます。契約書の内容、手付金、引渡しの時期と状態、設備の扱いを確認します。
• 決済・引渡し：残代金を受け取り、所有権移転の登記と鍵の受け渡しを行います。固定資産税などの精算もこのときに行うのが一般的です。
• 売却後：利益（譲渡所得）が出たときや、マイホームを売ったときの特例を使うときは、売った年の翌年に確定申告をします。

査定を依頼するときに確認したいこと

査定は、売り出し価格を決めるための材料です。国土交通省が定める標準媒介契約約款では、不動産会社が売買すべき価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにして説明することとされています。提示された金額だけで判断せず、近隣の取引事例のどれを参考にしたのか、建物の状態をどう評価したのかを聞いておくと、後で価格を見直すときにも話がしやすくなります。

同じ約款には、地価や物価の変動など事情が変わって売り出し価格が適当でなくなったときは、不動産会社が根拠を示して価格の変更を助言することも定められています。売り出してから反響を見て価格を調整することは珍しくありませんので、見直しのタイミングや判断の材料を、媒介契約の前に相談しておくと安心です。

青森では、雪の季節に査定を受けると、屋根や外壁、敷地の境界、外構の状態が雪に隠れて確認しにくいことがあります。その場合は、確認できなかった部分を雪解け後にあらためて見てもらうか、写真や修繕の記録で補えるかを、査定の段階で相談しておくと、後から条件が変わる行き違いを減らせます。

媒介契約の3つの種類と違い

不動産会社に売却の仲介を頼むときは、媒介契約を結びます。国土交通省の標準媒介契約約款には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3つの型式があります。主な違いは、ほかの不動産会社にも重ねて依頼できるか、自分で見つけた買主と直接契約できるか、不動産会社にどのような義務があるか、という点です。

専属専任媒介契約と専任媒介契約では、不動産会社は物件を指定流通機構（レインズ）に登録し、登録を証する書面を売主に交付します。登録の期間は、契約を結んだ日の翌日から、専属専任媒介契約では5日以内、専任媒介契約では7日以内（いずれも不動産会社の休業日を含みません）です。業務の処理状況の報告は、専属専任媒介契約では1週間に1回以上、専任媒介契約では2週間に1回以上とされています。どちらも有効期間は3か月を超えない範囲で決めます。

どの契約が向いているかは、売主の状況によって変わります。1社に窓口をまとめて定期的に報告を受けたいのか、複数の会社に依頼して比べたいのか、親族や知人など自分で買主を見つける可能性があるのかによって、判断が分かれます。契約の種類だけで優劣が決まるものではありませんので、違いを説明してもらったうえで、自分の事情に合うものを選びます。

• 専属専任媒介契約：ほかの不動産会社に重ねて依頼できず、自分で見つけた買主とも直接契約できません。レインズへの登録は契約の翌日から5日以内、報告は1週間に1回以上です。
• 専任媒介契約：ほかの不動産会社に重ねて依頼できませんが、自分で見つけた買主とは契約できます。レインズへの登録は契約の翌日から7日以内、報告は2週間に1回以上です。
• 一般媒介契約：複数の不動産会社に重ねて依頼でき、自分で見つけた買主とも契約できます。標準の契約書では、重ねて依頼する会社を明示する型と、明示しない型（特約による）があり、レインズへの登録の有無は契約書に記載します。

売り出したあとは取引状況を自分でも確認する

国土交通省は、専属専任媒介契約または専任媒介契約を結んだ売主に向けて、レインズの「ステータス管理機能」の活用を呼びかけています。これは、売り出し中の物件の取引状況を「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」の3種類で登録する仕組みで、売主は売主専用画面から自分の物件の状況を確認できます。令和7年1月からは、不動産会社から交付される登録証明書の二次元コードを読み取って、売主専用画面に入れるようになっています（確認用のIDとパスワードが必要です）。

身に覚えがないのに「売主都合で一時紹介停止中」になっていると、ほかの不動産会社が買主を紹介できず、売却の機会を狭めるおそれがあります。登録証明書を受け取ったら大切に保管し、売り出し後も時々取引状況を確かめ、内容が事実と違う場合は依頼した不動産会社に問い合わせましょう。

青森ならではの売却準備のポイント

雪の多い時期は、敷地や駐車スペースが除雪されていないと、内覧の希望があっても案内しにくくなります。冬に売り出す場合は、玄関までの通路や駐車スペースの除雪を誰が行うのか、屋根からの落雪の危険がないかを、売り出し前に決めておくと内覧の段取りが立てやすくなります。

住んでいない家を売る場合は、冬の間に水道管の凍結や破損、すがもれ（屋根の雪が解けて室内に水が入ること）、雪の重みによる傷みが起きていないかを、売り出し前に確認しておくことが大切です。見つかった不具合は、直してから売るのか、現状のまま伝えて売るのかを不動産会社と相談し、買主に説明できるよう記録しておきます。

青森県は津軽地方と南部地方などで、雪の降り方や気候、住宅地の広がり方が異なることがあります。同じ県内でも、買主が重視する点（除雪のしやすさ、駐車スペース、通勤や買い物の動線など）は地域によって違う可能性がありますので、査定のときに、その地域でどのような点が見られやすいかを聞いておくと、売り出しの準備に生かせます。

親が住んでいた家を相続して売る場合は、まず相続登記が済んでいるかを確認します。相続した空き家の手続きについては、別の記事で整理しています。

売却のときに用意しておきたい書類

売却の準備では、物件の内容と権利関係を示す書類を早めにそろえておくと、査定や契約がスムーズに進みます。土地・建物の登記事項証明書は法務局で取得でき、オンラインで請求して郵送で受け取ることや、指定した登記所などの窓口で受け取ることもできます。

購入したときの売買契約書や領収書、リフォームの契約書は、税金の計算（取得費）に使うため、見つかったものは保管しておきましょう。取得費が分からない場合の扱いは、次の「税金の基礎知識」で説明します。

• 登記事項証明書（土地・建物）：名義人、地番・家屋番号、面積、抵当権などの権利を確認します。
• 権利証または登記識別情報：所有権移転の登記で使います。
• 固定資産税の納税通知書や評価証明書：税額の精算や登記の手続きで使われることがあります。
• 本人確認書類と印鑑：契約や登記の手続きで求められます。
• 購入時の売買契約書・領収書、リフォームの記録：取得費の計算や、買主への説明に使います。
• 建物の図面や修繕・点検の記録：買主が建物の状態を判断する材料になります。

売却で利益が出たときの税金の基礎知識

土地や建物を売って得た所得は「譲渡所得」といい、給与所得などとは分けて税金を計算する分離課税の仕組みになっています。国税庁の説明では、譲渡所得の金額は、売った金額（収入金額）から、取得費と譲渡費用を差し引き、さらに特別控除額を差し引いて計算します。

取得費は、買ったときの購入代金や購入手数料に、その後の改良費や設備費を加えた額で、建物は所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。取得費が分からないときや、実際の取得費が売った金額の5パーセントより少ないときは、売った金額の5パーセントを取得費（概算取得費）とすることができます。譲渡費用には、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などが含まれます。

売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるものは長期譲渡所得、5年以下のものは短期譲渡所得に分かれます。国税庁の説明では、課税長期譲渡所得金額に対する所得税は15パーセント、課税短期譲渡所得金額に対する所得税は30パーセントで、長期譲渡所得では住民税5パーセントもかかり、あわせて復興特別所得税（基準所得税額の2.1パーセント）を申告・納付します。相続で取得した不動産の所有期間は、原則として亡くなった方が取得した日から数えます。

マイホーム（居住用財産）を売ったときは、所有期間の長短に関係なく、譲渡所得から3,000万円を上限に控除できる「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」があります。以前に住んでいた家の場合は、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件の一つです。親子や夫婦など特別の関係がある人への売却は対象外など、ほかにも要件があります。このほか、「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」や「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といった制度もあります。

どの特例が使えるか、税額がいくらになるかは、所有期間や住んでいた期間、売却の相手などによって変わります。具体的な判断は、売却の前に税務署や税理士に確認してください。

売却後に行う手続き

マイホームを売ったときの3,000万円の特別控除などの特例を受けるには、確定申告が必要です。国税庁の案内では、確定申告書に「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]」を添えて、所轄の税務署に提出します。売買契約の日の前日に住民票の住所とマイホームの所在地が異なる場合などは、そこに住んでいたことを示す戸籍の附票の写しなどもあわせて提出します。

決済のときに、その年の残りの期間に対応する固定資産税・都市計画税に相当する額を買主から受け取った場合、その額は譲渡所得の収入金額に含まれます。精算額も含めて、売買代金の内訳が分かる書類を確定申告まで保管しておきましょう。

住宅ローンが残っている場合は、決済の日に完済して抵当権を抹消する段取りが必要です。金融機関への連絡は早めに行い、決済の日程と合わせて準備します。